为什么受伤的总是我――喜忧参半话买房
习胜军
大凡进入二十一世纪谈婚论嫁的青年男女来说，谈论最多的话题莫过于房价了，这可是关乎他们一生的拼搏与奋斗啊，高得离谱的房价与实际收入远远不相吻合，虽然国家出台了一系列的房价调控政策，但总是收效甚微，这其中不乏有中央政府与地方政府之间为了各自的经济利益的一种博弈。普通老百姓也只能看着政府一个个调控政策出台，一次又一次的在忽悠着我们最善良的人民；房价，每月还在不停地刷新新的价格记录，收入的增长永远赶不上房价的增长。
现在我们来看看一套住房从建造完成到交付使用，到底要向政府交纳哪些税费：首先，作为一个潜在住房需求者，购买一手房，即从开发商的售楼中心买房，以江西南昌市区一个三室二厅一卫建筑面积120平方米的房子为例，据权威统计，南昌（含四县）2005年的平均房价已经超过2600元每平方米，市区已达3200元以上，但这个价格在全国来说还是排在倒数第几名了，也就是说南昌的房价相对于全国来说还算低者。买房涉及的税费主要有契税2%（144平方米以上4%），维修基金1%（144平方米以上2%），印花税0.05%，还有有线电视出装费、管道煤气接通费3000-4000元不等，办理产权登记过程中的一些登记费、查挡费、工本费等需要200-500元不等，这些费用总计在房价的4%-5%。而开发商将房子建好后进入一级市场（俗称一手房）要交纳3%的建筑营业税，5.55%的销售营业税及税金附加（含城建税、教育费附加、印花税等，下同）、30%-60%不等的超率累进土地增值税，当然还有企业所得税。这些税费的缴纳，在某种程度上对房价有点推波助澜的作用。学过税法的人都知道，以上这些税费的征收，都是地方税务局，也就是全部是地方上的财政收入，这也难怪，为什么国家出台的遏制房地产的相关政策到地方政府就拐了一个弯变了味呢？因为，对于居高不下的房价，政府也是又喜又忧，喜的是，地方税收有保障、能促进当地的经济发展，显示政绩的GDP有一个强劲的增长势头；忧的是，劳苦大众为一套房子搭上一辈子的幸福，贫富差距拉大，大多数人进入“房奴”行列，成了银行的打工者，有违背国家创建和谐社会的宗旨。但是，国家又不愿看到房价下跌，房价下跌直接导致经济增速减缓，GDP降低，银行风险增加，特别是国有商业银行可能就会成为“房产公司”，以至于一系列的与房产息息相关的建材行业会造成通货紧缩、大量的工人失业，加剧社会动荡等……。
高也不行、低也不行，那房价到底什么价位合适呢？一般来说，房价是一个人年均收入的6-10倍较为合理，广大工薪阶层也能承受。但是，南昌的房价与当地的经济收入远远背离，也就是说绝大多数人凭自己的工资收入根本买不起房。没办法，所以也就出现了行业上一个新名词“肯老族”，有“肯”也罢，不是每个人家里都能“肯”得到的，因为被称为新“三座大山”的另外“两座大山”已经给家庭不堪重负，子女的教育投资使大多数家庭一贫如洗，哪还有余钱买房、看病呢？为了使自己的子女能受良好的教育跳出“农门”，父母不惜节衣缩食，在我们国家社会保障体系还不很完善的阶段，“加速折旧”的身体在高房价的压力下又怎能保证今后能有幸福、安康、美满的家庭生活呢？
生活本来就是这么残酷无情，在这“毕业”等于“失业”的年代，在这经济高速的发展时期，在这五年WTO期限届满全球经济一体化的今天，追求时尚、追求个性的青年男女，远突破了在一个地方买房、不情愿蜗居在一个城市的超前思维；大量的连锁集团、跨国公司的成立，促使今后一个家庭为了就业在不同的地方会拥有两套房子、甚至三套房子，这样就会有大多数房子要进入二级市场，也就是我们说的二手房转让。而国家为了遏制“炒房”，打压了一大批正常的房产转让。6月1日、8月1日连续出台了转让二手房的两个政策，也不管是原来的“国六条”还是之后的“十五条”，我认为还是不能有效遏制房价的上涨，只会起到推波助澜的作用。
我们还是以前面举的例子来计算，在购一手房的时候在房价之外我们就已付出房价之外的4-5%的税费，如果自住在5年内房屋转让我们还应交纳转让房屋总价款的5.55%营业税及税金附加等，20%的个人所得税（如不能清楚提供购房成本原值的正规票据，税务局可以按交易价格的1-3%核定征收，南昌的征收率为房价的2%），所以，一买一卖，就产生当初购房价格的12%的税费，在加上年平均资金成本率按6%计算， 实际转让价格如果没有年增长18%的话，转让就没有利益可图，如果不是投资炒房者，是一般的普通的买房者，辛辛苦苦好不容易买了一套房子，如果要换房，还有财产损失的风险。所以，羊毛出在养身上，国家征收的一些税费最终会转嫁给消费者，而且，营业税费按总价征收不象增值税按增值额征收，连续的转让会产生很大的税费成本，这在某种程度上也制约了二手房上市流通，从而在某种程度上加大了一些房屋的空置率。我认为，只有加大二手房流通才能根本遏制房价的虚高及房屋空置率，要加大房屋上市流通速度，征收营业税的做法不可取。国家曾经为了刺激股市流通，也采取了证券交易印花税从0.4%，降到现在的0.1%，而且还有单项征收趋势的可能。
既然房子买卖会产生这么多的税费成本，出租房屋是可不可以呢？当然，国家税法明确规定：个人按市场价格出租的居民住房按3%征收营业税、4%征收房产税、10%征收个人所得税。地方政府在对房屋出租的税费征缴力度上不够，因为大部分房屋产权者没有出租登记及承租者并不向对方索取发票，从而导致租金价格相对于房价来说并不是很高，甚至还远低于购房价格的年金现值。但是，勤劳朴实的国民认为房子花钱买了心里住得才塌实，租房住不是很习惯，没有安全感，这也是人们买而不租“乐此不彼”的原因，正因为有了这些原因，才直接造成房价有这么强劲的牛气。
呜呼，房子，是一个有墙或两边有柱，能够遮风避雨，可供人们在其中学习、居住并储藏物资的场所，想说爱你并不容易。
作者单位：江西省峡江县玉笥山林场
单位地址：峡江县水边镇
作者邮箱：xishengjun@126.com
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时间：2009-03-26 责任编辑：huayaming
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